Wann man den Maklervertrag kündigen kann
Der Abschluss eines Maklervertrags ist beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie der Regelfall. Doch nicht immer verläuft die Zusammenarbeit zur Zufriedenheit der Beteiligten. Ob mangelnder Einsatz des Maklers, veränderte Lebensumstände oder ein privat gefundener Interessent – die Gründe, einen Maklervertrag vorzeitig beenden zu wollen, sind vielfältig. Aus rechtlicher Sicht wirft die Kündigung jedoch komplexe Fragen auf: Wann ist sie zulässig, welche Fristen gelten, und unter welchen Voraussetzungen bleibt der Provisionsanspruch des Maklers dennoch bestehen?
Die Übersicht: Die 4 rechtlichen Ausstiegswege
Das deutsche Recht bietet vier unterschiedliche Hebel, um sich von einem Maklervertrag zu lösen. Welcher Hebel der richtige ist, hängt vom Zeitpunkt und den Umständen ab:
Zeitliche Grenzen: Kündigung nach erbrachter Maklerleistung
Kündigung
Die Kündigung beendet die Zusammenarbeit ab dem Tag, an dem sie dem Makler zugeht. Wie leicht Sie kündigen können, bestimmt Ihre Vertragsart. Alle Verträge müssen seit 2020 zwingend in Textform gefasst werden (vgl. § 656a BGB). Ein bloßer Handschlag, eine rein mündliche Absprache oder ein Telefonat begründen keinen wirksamen Vertrag mehr. Textform bedeutet, dass die Erklärung dauerhaft lesbar auf einem Datenträger abgegeben werden muss (z. B. E-Mail, SMS, Messenger-Nachricht wie WhatsApp würden hierzu ausreichen).
Dabei differenziert das Gesetz zwischen 3 grundlegenden Vertragsvarianten:
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Einfacher Maklervertrag (Unbefristet): Sie können jederzeit und fristlos ohne Angabe von Gründen kündigen analog § 671 BGB.
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Einfacher Makleralleinauftrag (Befristet): Sie haben sich für eine Laufzeit (z. B. 6 Monate) an diesen Makler gebunden. Eine grundlose Kündigung ist währenddessen ausgeschlossen. Sie kommen vorzeitig nur über eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund heraus § 314 BGB . Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Makler trotz Abmahnung völlig untätig bleibt (Inaktivität) oder das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört hat.
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Qualifizierter Makleralleinauftrag: Hier gilt das Gleiche wie beim einfachen Alleinauftrag. Zusätzlich sind Sie an die *Verweisungsklausel* gebunden. Selbst wenn Sie privat einen Käufer finden, müssen Sie ihn an den Makler verweisen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist auch hier nur bei schweren, nachweisbaren Pflichtverletzungen des Maklers möglich.
⚠️ Die Ausstiegs-Falle: Der nachvertragliche Kundenschutz
Die Kündigung schützt Sie nicht davor, für alte Sünden zu bezahlen. Hat der Makler Ihnen vor der Kündigung einen Kaufinteressenten nachgewiesen, und dieser Interessent kauft die Immobilie nach der Kündigung, bleibt die Provision fällig ( § 652 BGB ). Die Rechtsprechung gewährt Maklern diesen Schutz für gewöhnlich 4 bis 12 Monate nach Vertragsende.
Tipp für den Ausstieg: Verlangen Sie bei der Kündigung eine schriftliche Liste aller Interessenten, die der Makler bisher registriert hat. Nur für diese Personen gilt der Kundenschutz
Widerruf
Der Widerruf ist das mächtigste Werkzeug für Verbraucher, weil er den Maklervertrag rückwirkend auflöst. Es ist so, als hätte der Vertrag niemals existiert. Damit bricht auch der nachvertragliche Kundenschutz in sich zusammen.
Ein Widerrufsrecht besteht immer dann, wenn der Vertrag als Fernabsatzvertrag (per Internet, E-Mail, Telefon) oder außerhalb von Geschäftsräumen (z. B. direkt bei der Besichtigung am Objekt) geschlossen wurde ( § 312g BGB ).
Die gesetzliche 14-Tage-Frist und das "ewige" Widerrufsrecht
Normalerweise müssen Sie innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Diese Frist startet jedoch nur dann, wenn der Makler Sie ordnungsgemäß belehrt hat. Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung,greift das verbraucherfreundliche „ewige Widerrufsrecht“ ( § 356 Abs. 3 BGB ) und Sie können den Vertrag dann bis zu 1 Jahr und 14 Tage lang widerrufen.
2 typische Maklerfehler, die Ihren Ausstieg nach Monaten ermöglichen:
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Der Formfehler vor Ort: Haben Sie den Vertrag direkt an der Immobilie (auf dem Klemmbrett)unterschrieben, muss der Makler Ihnen die Widerrufsbelehrung in Papierform aushändigen( BGH, Az. I ZR 169/19 ). Schickt er sie erst abends per E-Mail, ist die Belehrung rechtlich unwirksam. Ihre Frist verlängert sich auf über ein Jahr.
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Die unvollständige "Sofort-Start"-Zustimmung: Will der Makler sofort für Sie arbeiten, muss er von Ihnen eine ausdrückliche, doppelte Bestätigung einholen, dass Sie bei vollständiger Erfüllung Ihr Widerrufsrecht verlieren ( BGH, Az. I ZR 28/22 ). Vergisst er diesen Hinweis oder hakt ihn online einfach ungefragt für Sie an, können Sie selbst nach dem erfolgreichen Notartermin noch widerrufen. Sie müssen dem Makler dann nicht einmal Wertersatz für seine Arbeit zahlen und sparen die komplette Provision.
Unwirksamkeit per Online-Button
Manchmal müssen Sie den Vertrag gar nicht kündigen oder widerrufen, weil er rechtlich überhaupt nicht existiert. Das spart Ihnen jeden bürokratischen Aufwand.
💡 Brandneues Urteil: Unwirksamkeit durch die "Button-Lösung"
Der Bundesgerichtshof hat mit einer sensationellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 10.12.2025 – Az. I ZR 159/24) Verbrauchern einen radikalen Ausstiegsweg geschenkt. Wenn Sie auf Immobilienportalen (wie Immobilienscout24, Immowelt) Daten eingeben, um ein Exposé anzufordern, muss die Schaltfläche (der Button) eindeutig beschriftet sein.
Es müssen Formulierungen gewählt werden wie „Kostenpflichtig beauftragen“ oder „Zahlungspflichtigen Vertrag schließen“ ( § 312j BGB ). Steht auf dem Button hingegen nur „Senden“, „Anfrage abschicken“ oder „Exposé anfordern“, ist der Vertrag von Anfang an absolut unwirksam.
Die Folge: Es gibt keinen Vertrag, aus dem Sie austreten müssen. Der Makler hat zu keinem Zeitpunkt Anspruch auf Provision. Sie können das Haus kaufen und die Zahlung der Provision mit Verweis auf dieses BGH-Urteil komplett verweigern.
Anfechtung
Wenn die Zusammenarbeit bereits läuft und Sie feststellen, dass der Makler Sie betrogen oder arglistig getäuscht hat (z. B. durch das bewusste Verschweigen von schweren, ihm bekannten Feuchtigkeitsschäden im Exposé oder das Erfinden falscher Quadratmeterzahlen), ist die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung der richtige Weg ( § 123 BGB ).
Die Wirkung: Die Anfechtung vernichtet den Vertrag rückwirkend ab dem ersten Tag. Sie müssen die Anfechtung erklären, sobald Sie die Täuschung entdecken (Frist: Binnen eines Jahres, § 124 BGB ).
Zusatz-Hebel Verwirkung: Bei einer solch schweren Pflichtverletzung greift zudem die gesetzliche Verwirkung ( analog § 654 BGB ). Der Makler verliert jeglichen Anspruch auf Lohn. Haben Sie die Provision bereits überwiesen, können Sie jeden Cent gemäß § 812 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern.