Was man tun kann bei Falschangaben im Exposé
- Rechtliche Ansprüche gegen den Makler
Das Exposé ist die Visitenkarte einer Immobilie. Hier werden Wohnfläche, Baujahr, Sanierungsstand und Mängelzustand für potenzielle Käufer aufbereitet. Weichen diese Angaben im Nachgang erheblich von der Realität ab, ist der Ärger groß. Für Käufer stellt sich die Frage, ob sie den Makler für unrichtige Angaben zur Rechenschaft ziehen können oder ob der Verkäufer für die Fehler seines Vermittlers einstehen muss. Das Maklerrecht hält hierfür klare Schutzmechanismen bereit, die von Schadensersatzansprüchen bis zur vollständigen Verwirkung der Provision reichen.
Vertragliche Nebenpflichten und die Haftung des Maklers
Zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber entsteht ein rechtlich bindender Vertrag, aus dem sich nicht nur die Pflicht zur Vermittlung oder zum Nachweis ergibt, sondern auch weitreichende vertragliche Nebenpflichten gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB (früher bekannt als positive Vertragsverletzung / pVV). Zu diesen Nebenpflichten gehören insbesondere Aufklärungs- und Beratungspflichten.
Verletzt der Makler diese Pflichten schuldhaft (also vorsätzlich oder fahrlässig), ist er dem Auftraggeber zum Schadensersatz verpflichtet. Der geschädigte Kunde ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wäre. Dies kann den Ersatz von Gutachterkosten, Finanzierungsschäden oder im Extremfall die Rückabwicklung des gesamten Geschäfts umfassen
Das Verbot der ungeprüften Übernahme ersichtlich unrichtiger Angaben
Häufig verteidigen sich Makler mit dem Argument, sie hätten lediglich die Informationen des Verkäufers weitergegeben. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch klare Grenzen gesetzt. Nach ständiger Rechtsprechung ist die ungeprüfte Übernahme von ersichtlich unrichtigen Angaben des Verkäufers im Exposé eine fundamentale Pflichtverletzung des Maklers.
Zwar trifft den Makler keine generelle, allumfassende Nachforschungspflicht bezüglich aller Verkäuferangaben. Sobald jedoch Unstimmigkeiten, Widersprüche oder begründete Zweifel an der Richtigkeit der Daten bestehen (z. B. Diskrepanzen zwischen den Bauunterlagen und dem tatsächlichen Zustand), darf der Makler diese Angaben nicht blindlings als werbende Zusicherungen in sein Exposé aufnehmen. Neben der ungeprüften Übernahme falscher Daten gelten folgende Konstellationen als typische, haftungsbegründende Pflichtverletzungen:
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Verschweigen offensichtlicher Mängel: Dem Makler bekannte oder bei einer ordnungsgemäßen Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel des Grundstücks oder Gebäudes (z. B. feuchter Keller, Hausschwamm) dürfen nicht verschwiegen werden.
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Verschweigen von Zahlungsunfähigkeit: Das bewusste Verschweigen einer offensichtlichen Zahlungsunfähigkeit des Dritten (Vertragspartners).
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Verleitung zu Überstürzung: Das gezielte Verleiten des Kunden zu einem überstürzten, unwirtschaftlichen und für ihn ersichtlich nachteiligen Kaufvertragsabschluss unter Ausnutzung eines Informationsvorsprungs.
Verwirkung des Provisionsanspruchs
Neben dem Anspruch auf Schadensersatz sieht das Gesetz für besonders schwere Verfehlungen eine drastische Sanktion vor: die Verwirkung des Provisionsanspruchs analog § 654 BGB. Ursprünglich erfasst § 654 BGB den Fall einer verbotenen oder treuwidrigen Doppeltätigkeit des Maklers für beide Parteien bei kollidierenden Interessen. Die Rechtsprechung wendet diese Vorschrift jedoch analog auf alle Fälle an, in denen der Makler seine vertraglichen Treuepflichten vorsätzlich oder grob fahrlässig in einer derart schwerwiegenden Weise verletzt, dass er sich seines Lohnes als "unwürdig" erwiesen hat.
Bei vorsätzlichen Falschangaben oder dem bewussten Verschweigen wesentlicher Mängel im Exposé verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch vollständig. Hat der Auftraggeber die Provision in Unkenntnis der Täuschung bereits gezahlt, entsteht ein uneingeschränkter Rückzahlungsanspruch des Auftraggebers aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.
Auswirkungen auf den Verkäufer: Zurechnung von Maklerfehlern
Falschangaben des Maklers im Exposé betreffen im Verhältnis zum Käufer nicht nur den Makler selbst, sondern strahlen in erheblichem Maße auf den Verkäufer der Immobilie aus. Hierbei greifen zwei wesentliche Mechanismen des bürgerlichen Rechts:
Sachmängelhaftung des Verkäufers (§ 434 BGB)
Nach der gesetzlichen Konzeption des Kaufrechts gehören zu den zu erwartenden Eigenschaften einer Kaufsache auch diejenigen Beschaffenheiten, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Da der Makler als Gehilfe des Verkäufers in dessen Pflichtenkreis eingebunden ist, werden die Angaben im Exposé rechtlich als Beschaffenheitsmerkmale der Immobilie gewertet. Sind die Angaben im Exposé falsch, liegt ein Sachmangel der Immobilie vor, für den der Verkäufer primär haftet – unabhängig davon, ob er von der Falschangabe seines
Maklers wusste.
Zurechnung von Arglist und Überwindung von Gewährleistungsausschlüssen
In den meisten Immobilienkaufverträgen wird die Sachmängelhaftung vertraglich ausgeschlossen ("gekauft wie gesehen"). Ein solcher Ausschluss ist jedoch gemäß § 444 BGB unwirksam, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Hier kommt die entscheidende Zurechnungsregel ins Spiel:
Handelt der Makler bei den Falschangaben im Exposé oder bei mündlichen Zusicherungen arglistig (d. h. mit Wissen und Wollen bezüglich der Unwahrheit), so wird dieses Verhalten dem Verkäufer analog §§ 278, 166 BGB zugerechnet. Der Makler agiert hierbei als Wissensvertreter bzw. Erfüllungsgehilfe des Verkäufers bei den Vertragsverhandlungen. Die Folge ist gravierend: Der Verkäufer muss sich die Arglist seines Maklers wie eigenes Handeln anrechnen lassen. Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss bricht in sich zusammen, und der Käufer kann unmittelbar Gewährleistungsrechte (Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz) gegen den Verkäufer geltend machen.